Je freier ein Käufer über die Immobilie verfügen kann, desto mehr ist sie wert. Alle Rechte, die diese Selbstbestimmung nach dem Kauf beschränken, beeinflussen auch den Kaufpreis. Ein typisches Beispiel ist neben dem Wohn- und Nießbrauchrecht das Wegerecht.
Viele Wege führen zur Immobilie, auch der Weg über das benachbarte Grundstück. Nur hat der Eigentümer, der über das fremde Grundstück muss, Geld an den Nachbarn für die Überquerung zu zahlen. Dafür verringert sich der Immobilienwert beider Grundstücke. Das wird in mehreren Paragrafen des Bürgerlichen Gesetzbuches rechtlich geregelt und kann im Grundbuch unter der Abteilung II als Grunddienstbarkeit eingetragen werden.
Wann und wie greift das Wegerecht?
Das Wegerecht trifft meist geteilte Grundstücke. Es kann zu Fuß (Gehrecht) oder mit Hilfe des Autos und anderer Kraftfahrzeuge (Fahr- oder Überfahrtsrecht) wahrgenommen werden. Gibt es zum eigenen Anwesen nur den Weg über das Nachbargrundstück, weil keine Anbindung an eine öffentliche Straße vorhanden ist, greift das Wegerecht. Dem Besitzer des Nachbargrundstücks steht dafür eine jährliche Nutzungsentschädigung zu. Die Höhe der anfallenden Kosten hängt davon ab, wie sehr das Wegerecht den Nachbarn beeinträchtigt.
Daher handelt es sich bei der Ermittlung der Entschädigung immer um individuelle Einzelfallbetrachtungen. Hierbei ist die Wertminderung durch das Wegerecht von Bedeutung. Wie viel die Grundstücke an Wert verlieren, kann nur von einem lokalen, sachverständigen Immobilienexperten ermittelt werden.
Beispielrechnung: Wie wirkt sich der Wertverlust auf den Verkauf aus?
Grundstück A hat die Anbindung zur Straße und ist 500 Quadratmeter groß. Die andere Hälfte des Grundstücks B, die dahinter liegt, hat ebenfalls eine Fläche von 500 Quadratmetern. Der zu überquerende Weg liegt bei 70 Quadratmetern. Grundstück A soll nun verkauft werden.
Ein lokaler Makler ermittelt den Wert des Grundstücks: 270.000 Euro. Für die Höhe der Wertminderung kommt der Immobilienprofi auf eine Summe von 40.500 Euro (eingetragenes Wegerecht). Jetzt wird allerdings noch die bisher erhaltene Nutzungsentschädigung berücksichtigt, die der Eigentümer von Grundstück B an den Eigentümer von Grundstück A zahlen musste. Der Immobilienwert verringert sich daher nur noch um 22.500 Euro (40.500 – 18.000). Der Grundstückwert liegt mit Wegerecht jetzt bei 247.500 Euro.
Um genau zu wissen, wie hoch die Wertminderung und die Nutzungsentschädigung ausfallen, müssen sich die Eigentümer an einen Immobilienprofi wenden. Der kann die betroffenen Besitzer auch bis zur notariellen Eintragung begleiten oder genauer über das Wegerecht mit informieren.
Es besteht Unsicherheit, ob Beschränkungen und Lasten auf Ihrer Immobilie liegen und ob diese den Wert beeinflussen? Dann fragen Sie uns! Wir beraten Sie gern.
Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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